一系列政策的鼓勵與引導，吹響了產業園爆發的號角。

近期，首農REIT、亦莊產業園REIT、鄭州高新REIT陸續上市，打開了產業園類REITs上市的新風口。

截至目前，已經上市的產業園區REITs總計20只，總市值達330億元，成為支撐科技行業快速發展的重要推動力。

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產業園新政

從"拼政策"到"拼服務"

上半年，一系列重要政策重磅推出，深刻影響著產業園區的招商模式，推動行業從"拼政策"向"拼服務"的快速轉型。

1月7日，國辦1號文要求“不以招商引資為目的設立政府投資基金”，傳統“返稅式招商” 退出歷史舞臺。相關園區需要尋找更為有力的招商抓手。

4月20日，國家市場監管局出臺的《公平競爭審查條例實施辦法》正式落地實施，劃定地方招商的財政獎補、稅費優惠“紅線”，明確五大禁止性情形，推動招商引資向 “拼服務質量”、“拼產業生態” 轉型。

6月7日，工信部出臺科技型企業孵化器管理辦法，對孵化器認定體系進行了重大改革。多維度倒逼產業園區重構服務體系，為企業全生命周期價值成長服務，真正實現從“園區運營”向“生態構建”的轉型。

2月12日，廣州發布文件，提出種子直投、天使直投項目最高允許出現100% 損失。目的是讓政府投資基金回歸本源，聚焦于支持現代化產業體系建設、投早投小投科技等核心目標。

同時，廣州對新引進的工業用地項目，不再將投資強度、產值、稅收等承諾作為收回用地、懲戒及企業失信的依據。這是一線城市首次取消工業用地項目的"投入產出指標對賭"機制，減輕了企業的短期壓力，為應對市場波動提供了制度保障。

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首農REIT發售

認購超128倍

7月7日，首農REIT將進行網上發售。這是首個獲批的總部型科技創新產業園REITs項目，網下有效認購倍數為128倍，受到投資者的熱捧。

基礎資產為中關村移動智能服務創新園（首農元中心）項目，前身為原三元牛奶廠舊址，改建為大型新一代信息技術產業園區，并獲得LEED鉑金級認證，是北京市城市更新的標桿項目。

作為北京市海淀區核心科創載體，首農元中心項目引入快手科技總部和小米集團總部入駐，是區域內代表性總部基地項目。

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亦莊產業園REIT上市 

實現30%漲停

6月26日，中金亦莊產業園REIT在上交所掛牌上市，實現30%漲停。

該基金是國內首個聚焦汽車制造產業鏈的基礎設施REITs項目，也是北京經濟技術開發區首單基礎設施REITs項目。

中金亦莊產業園REIT此次募集基金份額共計4億份，募集資金總額10.88億元，預測現金流分派率為 6.22%。

底層資產為亦莊盛元持有的N12和N20項目，位于北京經開區高端汽車及新能源汽車關鍵零配件產業園，建筑面積約12.86萬平米。該項目產品類型為生產類工業廠房，租戶以汽車制造業企業為主，產業集聚效應強，租約穩定性突出。

近期市場亦擴容提速，萬國數據中心REIT、潤澤數據中心REIT、華電清潔能源REIT、首農產業園REIT共4單項目獲批。

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 河南首單產業園區

類REITs成功發行

6月25日，河南省首單產業園區類REITs“鄭州高新產業園區第一期資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功發行，實現了全省產業園區類REITs零的突破。

發行規模5億元，期限21年，預期收益率為2.37%。

資產遴選最具代表性的四大成熟產業園區——廣告產業園、創業中心、高地大廈及火炬大廈，總計面積逾13萬平方米。本項目通過類REITs盤活存量資產，為高新投控打通了“募投管退”一體化通道，創造了可復制的發展路徑。

高新投控管理著超過100萬平方米的優質園區，同時擁有約110萬平方米的在建項目儲備。

鄭州高新投控旗下產業園區已形成“孵化-加速-上市”全鏈條賦能體系，覆蓋了初創企業到行業龍頭的成長生態，累計培育國家級A類孵化器5個、省級孵化器1個。

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金隅智造工場REIT發行 

實現30%漲停

2月26日，全國首單城市更新產業園類型的基礎設施REITs——金隅智造工場REIT正式發行上市，募集資金約11.36億元。2025 年度預測年化現金流分派率為 6.96%。開盤實現30%的漲停，體現投資者對高品質城市更新項目的青睞。

該項目底層資產為北京市海淀區的金隅智造工場一期，是北京城市更新最佳實踐案例之一。

為存量工業廠房通過城市更新實現資產證券化提供了創新路徑，具有行業示范作用。

該項目由原天壇家具廠房改造升級而成，通過對存量工業廠房盤活改造升級，賦予“硬科技”企業研發生產的現代服務功能。

項目募集回收資金擬用于支持金隅科實五金改造、懷柔金隅興發科技園等產業空間城市更新項目建設，持續推動存量工業廠房盤活改造升級。

截至目前，北京市共有11個基礎設施REITs項目成功發行上市，總募集資金規模約235億元，占全國募集資金規模的14%，持續保持全國首位。

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零碳產業園

異軍突起

零碳儲能園區，成為近期行業熱點。

2025年政府工作報告將“建設零碳園區”列入今年工作重點。超16省在2025年政府工作報告中提及發展零碳園區。

3月18日，國家發改委等部委聯合發布文件，提出在有條件的地區分類分檔打造一批高比例消費綠色電力的綠電工廠、綠電園區等，鼓勵其實現100%綠色電力消費，支撐零碳園區建設。

近期，寧德時代、中恒能源、瑞科美等企業迅速發力，多個產業園區項目快速推進，涉及儲能/電池產能超50GWh。

寧德時代東營鋰電池零碳園區，一期在墾利區建設40GWh鋰電池綠色智造基地，打造 “零碳工廠+燈塔工廠” 雙高標準示范項目，形成全鏈條綠色產業集群。

寧德時代還將在產業新能源化、新能源交通電動化等領域開展行動，打造全域零碳示范城市，以及產業新能源化的轉型樣板。

同期，廣東新能源循環經濟零碳智慧產業園建設新型儲能智造10GWh，總投資12.2億元。項目一期規劃用地60畝，建筑面積約12萬平方，規劃建設新能源動力電池回收綜合利用6萬噸。

園區嚴格按照國家零碳園區、綠色工廠的標準進行規劃設計建設，全力打造全國新能源循環經濟領域零碳及數字工廠的標桿典范。二期工程將建設項目總部大樓，著力打造基于區塊鏈技術的碳核算智算中心。

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產業園區招商 

向生態共建轉型

揮別過去的土地優惠與政策比拼，2025 年的產業招商已經全面向生態構建轉型。

例如，合肥經開區圍繞新能源汽車產業鏈，打造以蔚來、比亞迪為龍頭，以寧德時代、國軒高科等動力電池企業為配套，形成 "整車制造 - 核心部件 --配套完備-智能網聯" 的完整產業鏈條。目前，新能源汽車產業業態已經具有較強的競爭力，年產量突破 150 萬輛，產值超 2000 億元。

例如，四川雅安大數據產業園已經建成西南首個 "零碳數據中心"。該園采用 "光伏 + 儲能 + 水電"多種綠電互補系統，較傳統數據中心節能 40%。阿里云、騰訊云等超級企業落戶，算力規模年增速超 30%。

例如，湖南湘西州與中南大學和吉首大學共建 "產業學院"，開設智能網聯汽車、生物醫藥等定向班，輸送技能人才超過 10000名。蘇州工業園試點 "產教聯合體"也很有特色，企業工程師進課堂教學，同時學生進車間實習，實現 "畢業即上崗"，園區技能型人才匹配度達 85%。

目前，產業園區競爭更多是"產業生態系統" 的比拼 。從拼土地價格、拼政策力度，向拼服務溫度、拼生態協同轉型。園區與企業成長為全生命周期的 "共生伙伴"，才能在新一輪產業變革中爆發出驚人的競爭力。